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东北老登的家

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当楼市成为股市  

2016-06-12 21:25:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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[一种声音]【周年祭】比股灾更可怕的是,楼市成了股市

2015年6月12日,沪指攀上5178.19点的高峰。就在市场陷入兴奋与疯狂之时,这头疯牛戛然而止,市场调头向下,融资崩盘,股灾由此开始。  

股市崩盘往往好似一场大地震,如一场彼岸花开的绚烂,以迅雷不及掩耳之势掠取股民的财富,瞬间卖房炒股的钱都没了。你以为股灾只是中国特色吗?全世界它都如恶魔般存在。  

自1950年以来,包括美国的标准普尔500指数、英国富时100指数,德国DAX指数,日本的东证指数的世界四大主要股指已经发生过57次股市崩盘,我们称之为“股灾”。  

中国的股灾有多惨?惨不忍睹!  

亏掉了2015年GDP总量的36%,相当于广东省GDP总量的3.4倍。  

千股跌停、千股涨停、去杠杆、熔断,这些词不是恐怖片,而是真实的股灾写照。 

根据沪深两地交易所数据,截至今年6月8日,沪深总市值合计约45.5万亿。而2015年6月12日,沪深两地总市值一度达71万亿,也就是说,一年时间A股市值蒸发逾25万亿元。  

对于在股市中亏得溃不成军的股民而言,用“醉卧沙场君莫笑,古来征战几人回”来形容最恰当不过了。“侠之大者,为国接盘”、“一万点不是梦”的嘶喊声似乎还在空中回荡,狂躁、炽热到失控的情绪已经烟消云散,留下的确是一片狼藉:数百万中产阶级的财富被实实在在地洗劫一空,多少工薪阶层赔的血本无归,又有多少普通家庭的命运从此被改写。  

股市跌得有多惨,楼市就涨得有多火  

中国股市早已进入了冰封千里的冬季,而楼市却依旧涨得热火朝天。这里的“火热”是指中国的一线城市的楼市盛况。尤其是深圳与上海,而深圳的涨幅就像火箭发射一样直窜云霄,涨幅遥遥领先全国,并且把涨幅排在第二的上海甩开了几条街。  

深圳告急、上海告急……购房者披星戴月,不顾困难,勇敢冲上前去,哪怕机会再渺茫,也要为买房奋力一搏。怎一个英勇了得!  

在股市跌落悬崖的年代,这样的威猛,只能用在,买房子上。  

未来中国楼市还能涨多久,这一把房地产的牛市还能烧多久,都不得而知,但是世界上没有只涨不跌的东西,未来楼市会与股市殊途同归。  

中国楼市已经成为真正的股市  

尽管楼市涨势红红火火,很多专家开始预测,中国楼市已过黄金期,房价企稳甚至逐步回落未来将成为常态。可是,我们完全看不到楼市向市场低头的信号。  

楼市为什么会暴涨,有点类似去年国家主导股市的“政策牛市”。央行放水,推进宽松的货币政策,一再降息让资金不断涌入楼市,房价不暴涨才怪。  

其次,房地产税出台时间表一直成谜,让手中坐拥好几套房的投资客更加肆无忌惮的炒房了,只要政府一天不征税,炒房还是有利可图的。

再次,一线城市央企“地王”频繁出现形成对房价上涨空间的无限遐想。想想啊,连土地价格都猛涨了,在这么高的价格上盖起的房子,价格能低吗?而且这也顺势拉高了周边二手房的价格,使一线城市进入一个令人瞠目结舌的高房价时代。  

多重因素之下,楼市的表现越来越股市化,有政府政策在背后主导,有不理智的购房者蜂拥而上,楼市越红火,购房者的热情越是高涨,似乎怕错过了这个村没这个店了。想想春节后,房东无耻撕毁合同,坐地涨价的嘴脸吧,楼市和股市一样,是越追涨越高涨。  

只不过,股市的泡沫率先破灭了,而楼市的泡沫还在发酵,也终将有破灭的那一天。股市的泡沫让无数家庭倾家荡产,股票都跌成白菜价,不得不忍痛抛售;楼市也是如此,别看现在涨得红红火火,一旦高房价支撑不下去了,市场上的房子过剩的时候,房价重重的摔下来,也会砸死一批人的。  

有人说楼市和股市一样,存在着虚假的繁荣,有证据为证。  

楼市是虚假繁荣?房价暴涨地产股却跌了20%!中国最近出现一波房地产市场繁荣,但却没有从房地产开发商股票的走势上反映出来。

  中国房价自2015年年初以来平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期,这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市,今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。  

但住宅建筑商的股票并未表现出同样的乐观趋势。基准A股房地产类股指数今年迄今已下跌20%,表现逊于大盘。在香港股市,大型中资房地产开发商的股价已下跌14%。  

在股市上,这可能意味着一个巨大的买入机会。但似乎更合理的解释是,股市的情况是在暗示当前的房地产复苏不可持续。  

事实真相是,即便房价上涨,开发商的利润率却在走低。数据显示,第一季度在A股上市的房地产开发商的平均净利润率降至7.9%,而这一数据在2014年年底为10%。  

目前,一线城市以及部分二线城市已经开始收紧楼市调控政策。一旦货币政策出现结构微调或信贷政策有所调整,对于房地产市场的影响就会产生一定的影响,是不是楼市泡沫破灭的前兆呢?  

楼市除了类似股市,积蓄了大量的泡沫之外,也玩起了“配资”的把戏。2015年的股灾,给投资者造成挥之不去的心理阴影。如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。  

上海链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房,而有坊间传言认为仅上海链家就有3000套房源利用首付贷进行买卖并增加了楼市的杠杆。  

这楼市的杠杆有多大呢?  

我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%,现在有些已经降到20%,如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付,实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付,房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。  

再举个具体的例子,如果购房者购买一套价值100万的房子,在一线城市购房者需要准备三成首付房款,即30万元,剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但如果购房者目前只有20万的现金,该购房者一样可以购买100万的房子,剩下的10万通过“首付贷”这样的金融杠杆手段解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍,而如今的杠杆则是5倍。  

由于房市体量更大,牵涉面更广,加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足,对国民经济和老百姓造成的危害会更大,尤其是银行的坏账风险。  

谈到泡沫,似乎离不开两个市场:楼市和股市。  

当年股灾来临,我们抱怨政府不救市;如今房价高涨,我们不吸取教训,随波逐流推高房价。正像中国老话里讲的,一个巴掌拍不响,很多危机最终还是由投资者的贪婪和对风险的忽视,甚至藐视造成的。  

如今,A股的牛市已经离我们远去了,楼市正在慢慢变成下一个股市,身在其中,冷暖自知。希望你顺势而为,不要成为下一场灾难的牺牲品。

 

来源:凤凰财经(finance_ifeng)综合中金网、21世纪经济报道等报道


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